尽管近期厦门楼市的热销传闻不断，但进入8月后“强弩之末”的态势初见端倪。

　　
据相关数据统计，上周厦门全市商品住宅成交482套，环比下跌36.8%，成交均价13625元/平方米，环比下跌4.8%。而随着8月入市新盘的大幅减少，预计未来半月内的成交量将持续探底。

　　
楼市已现后劲不足迹象?据了解，8月底以后，厦门又将引来一波新盘放量潮，尤以岛外楼盘为甚。记者走访中获悉，目前已有不少待售楼盘“悄悄”下调价格预期，准备主动放低身段来迎接充满变数的后市“攻坚战”。

　　
多个待推楼盘下调价格预期

　　
或许是受到“鬼节”置业热情减退的影响，8月楼市开盘或推新的项目大大减少，个别“试水”的新盘也采取了较为保守的推盘策略。

　　
8月6日，上市名企首开股份在厦门的开山之作首开·领翔国际开盘，推出204套房源，折后均价约7800元/平方米，迄今销售五成左右——该盘被市场普遍认为性价比较高，但五成的销售率与7月底动辄“日光”或“劲销八成”的其他新盘相比逊色不少。

　　
据了解，“金九”之前，厦门还有数个楼盘将试水，包括招商·海德公园月底将首推一期别墅，而保利&招商·海上五月花、禹洲·阳光花城、联合·博学园、大学康城·美域等楼盘也将在近期加推新房源，全部都为岛外楼盘。

　　
值得注意的是，8月仅有招商·海德公园为纯新盘，此次将推出的是其别墅组团，公寓部分则将在10月左右推出。据招商地产内部人士透露，该盘公寓拟定9000元/平方米起价，而别墅由于面积附赠率较高，拟定售价在23000元/平方米左右——相比此前市场对该盘的价格预期下调不少。

　　
众所周知，目前楼市之敏感已到了牵一发而动全身的程度。对于海德公园低调的价格策略，不少竞争楼盘都颇为关注。同位于集美区的某待售楼盘营销负责人就表示，尽管公司还未最终定价，但肯定会依据市场价格预期和竞争楼盘定价做出相应调整。

　　
与新盘相对从容的定价相比，一些因开盘定价过高而陷入滞销的“老面孔”就较为尴尬了。记者注意到，近期市场已有个别楼盘以少量多批的形式推出一些“特价房”，吸引市场关注。

　　
调控加码，客源争夺白热化

　　
开发商日趋谨慎的价格策略与当前宏观经济和企业自身情况是密切相关的。自“新国五条”出台后，各方对于限购加码的预期持续增强。特别是银行持续上调存款准备金率和连番加息、近期美国主权债务信用评价下调引发国际金融市场动荡等，更进一步恶化了房企的资金状况。

　　
记者从多家商业银行了解到，下半年银行货币政策将继续紧缩，开发贷款的审批更困难，整体房贷额度也大为减少，不仅影响到部分银行个贷放款时间，甚至一些银行已开始暂停房贷业务。在这种情况下，即使在销售顺畅的理想状态下，其回款周期也大为延长，遑论大部分开发商的销售都难言乐观，因此多数企业都面临严峻的现金流压力。

　　
另据了解，在银根持续紧缩的情况下，厦门已有不少开发商采取了社会融资的方式自筹资金，甚至包括不少全国知名的大型房企也通过引进投资基金或者发行信托产品等形式进行企业融资。而无论社会融资还是引进基金或信托，其融资成本都要比银行贷款高出很多，而且还款期限的要求更为苛刻，这也对开发商的销售回款速度提出了更高要求。

　　
此外，库存加大、新盘剧增也进一步加剧了后市的风险。据世联地产数据显示，截至2011年8月7日，厦门全市一手房可售面积为251.44万平方米，可售套数为19230套;若按近8周厦门全市新房周平均521套的销售速度，目前的新房可售量需37周才能被市场完全消化。于是，抢先快跑、以价换量将成为8月后入市新盘不得不采取的策略。

　　
名企大盘或带头挑起价格战

　
种种迹象表明，7月底厦门楼市上演的多个“日光传奇”正在成为未来所有待推新盘仰望的“浮云”，尤其是9月后推盘的项目则更为“纠结”。据了解，住宅·水晶湖郡、中航城·国际社区、住宅·莲花新城、禹洲·尊海、金都·海尚国际、泉舜·泉水湾三期等大盘都将在九、十月份集结上市，届时市场竞争将异常激烈。

　　
“九、十月份是我们项目全年的重点强销期，公司对业绩要求很高，但说实话到时候能否热卖，我们销售人员心里着实没底。”集美某待售楼盘的销售人员告诉记者。“随着上半年的消化，有买房能力和购房意愿的客户在不断减少。依据目前形势，项目要想热卖，就必须以价换量，我们也在建议公司下调价格预期。”他说。

　　
根据市国土房产局发布的半年报，2011年1-6月厦门本地人购房面积占购房总量的56.64%，外地人占总量的43.36%。而限购之前，异地客户一直占据厦门楼市客群的6成左右，限购威力已然显现。在限购、限贷持续升级的背景下，8月后厦门楼市的客户争夺将进入真正的“白刃战”阶段。

　
“现在能买房和想买房的人就那么多，虽然我们前期蓄客不少，但别的楼盘也在盯着这些客户，在区位、产品、品牌都差不多的情况下，价格是惟一直接有效的揽客手段。”一位业内人士表示，“届时，在企业现金流和市场竞争压力下，一旦有楼盘率先‘跳水’，就会出现多米诺骨牌效应。”

　　
值得注意的是，8月后入市新盘多为央企和名企开发的大盘。“央企和上市公司一般都有较为严格的财务指标，业绩压力相比普通开发商更大。为争取更快的销售速度，达成公司业绩目标，它们更可能在下一波放量潮中抢先挑起价格战。”某分析人士指出。