在宏观调控的大背景下，珠海楼市终于放缓了上涨的脚步，并有惊无险地走完了上半年。进入下半年，随着市场供货量的不断加大，珠海楼市的销售压力开始逐渐增大。与此同时，一则关于“二、三线城市限购名单将于近期出炉”的消息，更是“一石激起千层浪”，让珠海楼市真切地感受到，在未来，无论是买房人，还是卖房人，将要面对的，都是更加趋紧的调控环境。在扑朔迷离的楼市环境下，买卖双方又该如何应对？对于有刚性需求的购房者，在楼市动荡期又该如何“慧眼”识别可以保值、增值的楼盘？本期楼市对话，我们邀请珠海仁恒星园销售部冯主管，就这些热门话题进行探讨。

　　
调控是好是坏？

　　
记者：从目前情况看，国家对房地产调控力度“不会放松”，珠海开发商积极应对，推出各种措施。您如何看待这种现象？

　　
冯主管：从全国范围看，上半年，中央政府进一步加强房地产市场调控政策，“国八条”出台、房产税试点改革，随后近40个城市出台“限购令”，600多个城市公布房价控制目标。从半年的成效看，2011年上半年，全国土地市场明显降温，130个城市住宅用地的总推出量、成交量、成交均价、平均溢价率均低于去年同期；供求方面，今年上半年，20个代表性城市平均成交面积同比小幅下降6.0%，相比2010年下半年降幅达25.8%，显示出市场购房需求已受到政策调控抑制。

　　
从媒体报道的情况看，目前，住建部已经统一要求，各省市需要限购的二、三线城市进行自我排查，全部结果将于8月底上报住建部。对房价持续过快上涨的城市，各省将督促其制定并实施住房限购措施。从这些信息可以分析判断，二、三线城市限购名单出台的时间或许会比我们预期的8月底有所延后，也许要等到“金九银十”才会出台。因此，如何抓住这一“时间差”，对每个在售楼盘都至关重要。从珠海的实际情况看，下半年新盘的供应量将加大，但市场需求很可能会因“限购令”而受到抑制，因此许多房地产商已经“抢先下手”，积极地采取应对措施了。

　　
记者：接下来更严格的调控会为珠海楼市带来哪些影响？

　　
冯主管：调控会给珠海房地产业带来积极的影响，总体来说，会让珠海楼市变得更加稳健，根基也会更扎实。调控后，无论是政府出让土地，还是开发商的开发量、开发进程，消费者选择购房都将进入更加理性的阶段。政府拍地会更有计划性，开发商也将对自己的开发有更合理的控制，而购房者也会更理性地“货比三家”。可以预见，楼市会进入一段时间的“理性期”。

　　
房价是高是低？

　　
记者：从今年上半年珠海房产交易数据看，我们可以读出哪些信息？未来珠海房价会何去何从？

　　
冯主管：从珠海市住建局最新发布的全市上半年房地产综合数据看，今年1-6月份，珠海市新建住房平均价格为11028元/平方米，比去年价格上涨8.47%；住宅销售面积比去年同期下滑7.46%。作为房价涨幅较快的城市之一，珠海成为猜测限购的重点。从目前的楼盘销售情况看，珠海楼市进入“观望期”。我认为，无论是购房者还是开发商，都应该理性对待“限购”。未来，国家对房地产业的调控将进入一种“常态化”的状态，对于上涨过快的房价，适度的调控是十分必要的。从珠海情况看，近两三年，房价上涨的速度的确较快，但从珠海得天独厚的地理位置看，对比广州、深圳等一线城市，珠海的房价并不算高，只是涨幅略快。因此，作为购房者，对“房价高低”这个问题要有理性和清醒的判断。

　　
出手是对是错？

　　
记者：对于有刚性需求的消费者来说，在楼市动荡时期，出手买房是对是错？又该如何选房？

　　
冯主管：对于有刚性需求的人来说，无论楼市如何变幻莫测，购房时机都是合适的。但在楼市的动荡期，买房一定要选择抗跌性强的房产，首先要把区域的选择放在市中心。因为从资源稀缺的角度看，市中心的地块会是“开发一个少一个”，所以保值的潜力不言自喻。如果购房者的购买力有限，则可以从长计议，将购房重点落在未来有重大规划、发展空间较大、且目前规划正在逐步落实推进中的区域。

　　
其次，楼盘的品牌、社区规模、配套完善、规划设计、施工品质、物业维保、教育资源等都是购房必须考虑的因素。简单点可以选择口碑好的楼盘。如仁恒星园建筑面积约42.5万平方米，容积率仅1.8，是目前珠海中心区规模最大、密度最低的住宅项目之一，有7000平方米独立商业街、5000平方米会所、幼儿园、小学、初中等大型配套设施。商业街有必胜客、肯德基、华润万家、大禾寿司等知名商家进驻。运动主题风情会所设施包括2000平方米室内外泳池、健身房、篮球馆、斯诺克台球馆、网球场、乒乓球馆、羽毛球馆、影音室等。

　　
最后，有一个好的物业管理将对楼盘未来的生活品质及保值升值起到重要作用。仁恒星园的物管公司珠海仁恒物业秉承仁恒集团“仁信治业，持之以恒”的企业宗旨，将“恒心服务，一生呵护”的物业服务理念融入到“以人为本，客户至上，注重细节，追求完美”的服务中去，最近获得广东省住房和城乡建设厅颁发的物业管理二级资质证书。