早在2009年12月，李士发在接受《徽商》专访时，曾豪言，未来5年内，宇培将在上海、北京、广州等全国25个城市内建立物流仓储基地，完成300万平方米的物流仓储地产开发，资产规模达100亿元人民币，将宇培打造成为中国物流仓储地产第一品牌。
    时隔一年，李士发再次面对《徽商》，尽管面对巨大挑战，依然不改初衷。他表示，宇培将始终以成为客户最满意的物流仓储地产供应商为目标，在方方面面加紧追赶以“全球工业地产之王”普洛斯为首，包括安博置业（AMB）、新加坡丰树（Maple Tree）、澳大利亚嘉民（Goodman Group）等等外资巨头组成的“八国联军”。
    在“十二五”大潮下，李士发早已不满足于做一个传统的物流仓储地产供应商，他准备整合多方资源，力图让宇培成为最适合在华发展的各类企业最优秀的物流仓储网络平台。
    宇培已经与阿里巴巴、凡客诚品、京东商城等电子商务领跑企业初步接洽，致力于运用物联网技术、及先进的供应链设计、管理、运营技术及方案，整合整个物流产业链条，以期在“高速发展”向“结构优化”转变的经济发展趋势中，为现代供应链产业升级贡献自己的一份力量，谋求企业更好的发展。
 

全国战略
    全国网络的形成是宇培发展重要的里程碑。
    物流仓储地产不同于商业、住宅地产，此处没有暴利，追求的是一种缓慢而稳定的利润回报，投资回报周期长达10年。物流、物流仓储地产的价值更集中体现在对产品的高水准设计、开发，对市场的准确定位，对客户需求的深刻理解并提供良好的增值服务，对开发成本的优秀管控，以及对经营合作模式的创新探索。
    项目所需投资数额也绝非仨瓜俩枣，据李士发介绍，“每一个物流仓储地产盘子起码得砸进去1~2个亿的资金”。因此没有雄厚的资本实力，想在物流仓储地产行业中占有一席之地实是难如登天。
    李士发之所以有如此胆略，与宇培战略性引入国际资本是分不开的。早在2008年，宇培就获得了与巴菲特齐名的著名投资人，号称“坟墓舞者”的山姆•泽尔的青睐，山姆•泽尔掌舵的美国知名地产投资基金Equity International向宇培注入了高达4700万美元的风险投资，并成立了合资公司——上海宇培（集团）有限公司，而借助EI的资金，及其优秀的资本运作能力，和熟练的资本运作，宇培通过资本市场又成功汇集了快速稳步发展所需的充足资金。
     因此，即便是遭遇了全球经济寒冬，宇培的发展势头也丝毫不受影响，并在此期间相继在芜湖、苏州、上海等地完成项目开发并交付使用，同时在北京、广州、重庆、等一线城市积极布局，形成一个立足长三角辐射全国的完善格局，真正以一个行业全国领跑者的姿态强势崛起。
    2010年刚刚过去，随着丰树以及GLP在国际资本市场的成功运作，进入物流仓储地产近十年的宇培更是成为了资本市场中汇聚目光的所在。在接受《徽商》记者采访时，李士发反复强调：“资金已不再成为制约宇培发展的因素。银行、风投、房地产基金……都已经瞄准了宇培。”
    似乎是为了证明自己所言非虚，李士发向《徽商》透露，目前，公司正在与几家国内外私募基金接触，准备进行第二轮私募，其中，全球最大的基金管理公司之一，新加坡政府产业投资有限公司(GIC)在2011年底必将注资宇培。
    事实上，随着中国物流产业的发展，市场对高标准物流仓储需求的升温，各方对物流仓储地产的兴趣日益浓厚，而物流仓储地产在中国尚处于早期阶段，投资有极大的想象空间，宇培这等积累了丰富本土运作经验的翘楚，受到资本的青睐自然是情理之中的事情。
    实力之余仍需必胜的信念，只有具备舍我其谁的气势，方能行者无疆。
5年之内，在全国25个城市建立物流仓储基地、完成300万平方米的物流仓储地产开发、资产规模达到100亿——这对于任何一个企业而言，都不是一个容易达成的目标。
     然而，志在将宇培打造成为中国物流仓储地产第一品牌的李士发眼里，没有挑战则没有激情，没有远大的目标，谈何“全国”乃至“全球”战略!
     其实，宇培早已开始发力，并且一路高歌猛进。李士发告诉《徽商》，2011年元月份，北京宇培物流园区项目正式启动，拉开了宇培全国战略布局的大幕；广州、厦门、重庆、济南、成都、合肥等城市的项目用地在2010年已基本落实，而在2012年之前，所有25个城市的土地储备也将全部完成。
    “在今后的几年内，宇培每年投资10~15亿元，完成50~60万平方米物流仓储地产的建设，最终完成300万平方米的物流仓储地产开发，资产规模达100亿元人民币。”在李士发眼中，宇培每迈出的一步都让宇培与目标距离更近。

竞争优势是怎样炼成的
    手拥充裕的土地储备，棋子遍布上海、北京、广州等中国仓储地产需求最大的长三角、渤海湾地区、珠三角的核心城市，李士发着实具备叫板国际巨头的实力。
其实，与这些外资巨头相比，在仓储地产江湖中，宇培只是一个刚出道的新手；只是在中国市场上，宇培却是个地道的老江湖。
     早在2003年，宇培即建设上海西北物流园区、上海宇航桃浦物流园，一炮而红。值得注意的是，当时国外的仓储地产商还未进入中国，直到上海宇航桃浦物流园落成运营后不久，美国普洛斯才携“仓储地产”的概念登陆中国。此后，上述众多外资仓储地产开发商才集中介入了中国市场。一时间，中国诸多一线城市成为了外资巨头的追逐之地。
    但是，他们这种高歌猛进的步伐在金融海啸时突然停滞。有些外资企业甚至已经黯然退场，比如日本新熙地株式会社就在当时已经撤出在中国市场的投资。
“在金融危机期间，大部分外资仓储地产运营商基本上就没什么动静，一两年才建几万平方米的仓库。”作为对手，李士发一直关注着这些外资巨头的动向，他告诉 《徽商》，“一步落后、步步落后，许多企业到现在也只有30万平方米左右的仓库，而且基本没有土地储备，未来肯定无法跟上宇培的扩张步伐。”
    当前，由于中国物流用地价格相对低廉，有些甚至只有普通地价的三分之一。同时，金融危机给海内外房地产业造成了极大的打击，于是，近两年国内资本纷纷涌入中国物流仓储地产，希望能瓜分这一块诱人的蛋糕。
    不过，虽然这个市场谁都可以进，但并不是所有人都能玩得开，一不留神就可能把自己折进去。“许多人认为物流仓储地产开发不就是建一个大仓库嘛，多简单的一件事啊。”李士发觉得这个说法很可笑，“其实真正能符合国际标准的物流仓储地产，行业门槛非常高。”
     李士发告诉《徽商》，首先，物流仓储地产不同于商业地产，有着统一的国际标准。比如宇培所有的产品均为国际标准甲级库，对于建筑材料、仓库净高高度、柱距大小、消防设施、温度等条件都有较高的要求。但是大部分国内物流仓储地产商由于缺乏专业知识，凭空想象建造，结果物流仓储地产当仓库倒是可以，但是货物转运效率极低，甚至集装箱卡车都开不进去，造成了极大的资源浪费。
     通过与美国战略投资者的合作，宇培对整个业务流程的科学性、准确性和无缝衔接都提出了更高的要求和标准。从土地储备、投资分析到项目规划设计、开发建设再到市场营销、物业管理。业务流程的每个环节都经历了上百次的改造探索和优化。改造的结果就是整个业务流程简洁明了，各环节紧密联系。在这样的内部管理支持下，宇培的产品始终受到了客户的好评，宇培产品的近乎零空置率已成为业内的一个奇迹。国外科学严谨的管理理念和中国本土企业快速灵活的业务能力在宇培结出了丰硕的果实。
     其次，物流仓储地产，是一个跨行业的复合产业，需要综合型公司来管理、运营，不是开发商或是物流公司单方面运作就轻易能成功的，对运营公司的管理、运营能力有较高的要求。
     “宇培刚进入物流仓储地产开发领域时，因为对这个行业比较陌生，我们在管理上也曾经出现过一些问题。但是现在，宇培从前期的投资建设，到后期的招商管理，都形成了一整套成熟的流程体系。”
    “当然，最重要的门槛是客户群。”李士发告诉《徽商》，物流仓储地产开发商须拥有强大整合能力和客户资源才能控制空置率保持盈利，而很多进入行业的公司专业性较低，服务品质无法满足客户需求，不能有效解决或减少空置问题。
    “要想在物流仓储地产长期生存，一定要以客户需求为导向，以优质产品及优良服务让客户满意，得到客户的认可，形成口碑效应。”进入物流仓储地产近十年的李士发深谙此中之道，“一个物流仓储地产动辄几十万平方米，没有这些大客户，如何解决空置率的问题？”
    正因为如此，宇培甫一成立就瞄准了中国物流仓储地产第一品牌的目标，锁定了世界500强以及中国的一些顶级企业。李士发不无自豪地说，“客户群是宇培最大的资源，现在可口可乐，博西西门子、顶新国际、全球国际物流、凡客诚品、美的、格力等等都是我们的核心客户。”
     当然，这些优质客户不是天上掉下来的，需要去争取甚至虎口夺食。因此，以客户为导向，是宇培业务发展的首要的准则。“我经常和我的管理团队说，客户是宇培发展的源泉，每个人都要树立客户服务意识，这不仅仅是营销部门的事，是整个宇培管理团队都要坚持的信念。而这样的信念给我们带来了巨大的回报。”李士发不无感慨地说。
     宇培的客户服务不仅仅在于满足客户的要求，更重要的主动参与到客户自身的经营活动中去。宇培管理团队积极与客户分享自身的物流运营经验，为客户业务效率提高提出建设性的意见，哪怕这种意见会影响到宇培的短期业务收入。
    “除了高品质的产品与服务、由于我们的建筑成本低，我们可以把成本优势通过租赁价格嫁接给客户，给客户实惠。比如，普洛斯的租金一块钱每平方米，我就做八毛每平方米，我们的产品质量和后期服务和外资企业相差无几，但价格却优惠20%，所以客户更倾向于与我们合作。”
    低成本一直以来都是宇培市场制胜的法宝。据李士发介绍，同等质量水平下，宇培的建筑成本每平方米能比同行低300元。以2万平方米的小型物流基地计算，节省成本600万。在李士发看来，成本控制对于企业而言至关重要，因为任何一个公司要长期持续发展下去，必须得考虑成本。说到此处，李士发举了一个例子，顶新国际在宇培租用将近15万平方米的仓库，按照每平方米节约两毛来计算，每年至少能够节约1~2千万的仓储费用。
     高标准建设、优质客户招商、成本控制、专业化管理……物流仓储地产行业这个行当的确不是什么人都能玩的开的。

可持续发展之路
     2010年6月，宇培与山东省滨州市政府签订了合作框架协议，合作建设建筑面积100万平方米的滨州铁路物流运营中心，由滨州市提供2000亩土地，宇培负责项目的开发建设和运营，对滨州的铁路物流行业进行整合。该项目建成后，滨州所有与铁路有关的物流业务将全部集中到该运营中心，由宇培集团统一经营，集中管理，年业务收入将超过20亿元。
     “现在对我们来说，做体量8~10万平方米的单个项目已没有太大的吸引力了，今后宇培工作的中心就是整合，整合资源，整合业务，强强联合，优势互补。”李士发的眼光早已超出了单纯仓储地产的范畴。
目前，宇培正在与各地方政府进行有建设性的探讨，通过宇培与政府的深入合作，建设大规模的物流园区，为地方经济发展和产业转型提供强有力的物流配套设施支持。通过建立合资企业，由政府以土地资源入股，宇培负责项目的整体规划、开发建设、客户引入和营运管理，运用宇培专业的产品设计能力、对客户需求的深刻理解以及完善的租后物业管理服务水平打造全新的、高附加值的物流地产开发模式。通过各地物流园区的开发、客户的进驻、相关配套设施的推进，为全国区域经济的发展注入新的活力，形成公司、客户、区域经济发展的三赢局面。
     “物流配套设施是经济发展和产业转型所必不可少的，而地方政府没有更多的精力和资金来自己做这件事；物流客户希望进入了规模较大的物流园区运作，以增加产品流、信息流和人力资源的快速流动，但从个体上来说他们也没有这个能力，而这些，正是宇培的优势所在。宇培从来不把自己看做是一个物流地产开发商，而是把自己定位成配套产业的运营商，我们所做的事情比普通的地产开发商要多得多，这也是我们和竞争对手的最大区别。”李士发如是解读宇培的业务模式。
同时，在仓储地产界闯荡多年，李士发一直有个不小的遗憾，那就是拥有13亿人口、偌大的中国竟然没有一家世界级物流公司，上万家中小型物流企业，普遍规模小、实力弱。而在发达国家，UPS、FEDEX联邦快递、DHL敦豪寡头企业几乎瓜分了整个物流行业。
     于是，李士发早在几年前就萌生了一个想法，进军仓储地产的下游，凭借物联网技术成立第四方物流公司，构建一个大的物流平台，从供应链角度整合上下游企业的物流活动，最终打造出一个世界级物流公司。当然，李士发还有另外一个考虑——资产配置问题。在其看来，一个企业要想持续发展，必须是轻重资产均衡配置，而第四方物流公司正是仓储地产的完美补充。
     理想与现实之间从来都有不小的差距。第四方物流企业不仅要有整合整个供应链的技术、能力和雄厚的资金实力，还要求有一批高素质的物流人才。因为对整个供应链的整合并不等同于简单的物流外包，要求物流人员不仅具备物流的基础知识和丰富的实战经验，还要具备IT、人力资源管理、技术集成等全方位的知识和能力。
    正因为如此，李士发虽然早已有进军第四方物流的想法，但是苦于不懂技术，梦想一直无法实现。他坦承，“开始感觉这一行水太深，怕一进去就被呛着，所以一直没有付诸实践。”
     2010年5月，事情终于迎来了转机。现在李士发回想起来都觉得过于巧合。当时美国物流巨头UPS的运营总监田明，和中国电子商务老大阿里巴巴的执行总裁曾鸣几乎同时找到了李士发，与其商议合作成立一家第四方物流企业。
    “有些事情能够做成需要巧合，”李士发笑着对《徽商》说：“也可以说我们三方有缘，在最合适的时间遇见。”
    其中，UPS团队有着多年的物流运营管理经验，阿里巴巴有着广泛的企业资源和技术，而宇培则有遍布全国的仓储地产。这三者的结合将形成强大的优势互补，一个完整的物流供应链解决方案呼之欲出。
    事情走到这一步就非常简单了。李士发告诉《徽商》，公司已经注册成立，2011年就将打响第一枪，而市场首选中国物流最发达的城市——上海。
     成立后的第四方物流运营公司将利用宇培的全国性仓储设施网络和客户资源，依托第三方物流企业的物流运作能力，紧抓电子商务企业丰富的客户资源，建立全国性的物流网商务平台，通过该平台整合大批小的物流企业，为国内外大型的生产企业提供从进出口、原材料、零配件供应、产成品的储存与分拨到产品的门店配送的一揽子物流解决方案，减少物流交易环节，通过规模化运作提高物流运作效率，降低物流运营成本，促进物流产业的良性快速发展。
    同时，通过该物流网商务平台，加快各区域内物流信息的流动，为物流服务需求方和供应方提供一个交易空间，实现化零为整、集约化、规模化的区域性物流产业发展，以经济效益来整合区域物流市场，建立和维护有序的物流市场秩序，从而有效的帮助区域经济的快速发展。
    “根据我们的调研，目前国内的物流产业刚处于起步阶段，整合的空间很大。通过整合，降低物流供应链的管理成本，物流产业的发展将会更为迅猛。宇培并不想全面进入物流行业，也不想通过物流整合来获取多少利润，只是通过这个手段来支持宇培主业的可持续发展。”李士发一语道破天机。
    不过，即便到了现在，李士发对物联网技术基本不懂，但对于该公司的市场地位李士发却理解很深，描述的也非常形象。“第四方物流不是收购第三方物流公司，它其实相当于是个物流行业的总管、总承包商。将来企业做大之后，第三方物流都要伸手找我们要饭吃。”
    “我从未想过要将物联网技术学会，这太难了，现在又有多少人真懂物联网呢？其实，一个投资人最需要的前瞻性，当你看好一个行业的前景，而且拥有充足的资源就得去做。如果等你学会了，其他人可能早就明白，并已经进入了市场，到时你就丧失了先发优势。”
    其实，这也是一个企业领导者必须具备的素质。领导者每天都会面对市场、企业、环境等各种各样的变化，就像一个被蒙上双眼的司机，在杂乱无章的市场里驾驭者飞速行进的机车，危机四伏。此时，企业领导者必须凭借自己的直觉、经验和智慧，利用自己所掌握的信息和资源，准确判断企业未来发展的趋势，以精确驾驭企业保持正确的行进路线。
    大型现代化物流运营中心和物联网技术以及第四方物流，就是李士发为宇培的仓储地产发展制定的可持续发展路线。在他眼里，这将使宇培在不断延伸的全球供应链条上，谋求更大蛋糕，在未来商战中立于不败之地。