律师讲法 

依法成立的合同，不得随意解除

        ­           ­——房屋买卖合同纠纷宣讲系列一

引言：近几年来，为了保障全民有房可居，抑制投机购房抬升房价，国家加大房屋调控政策，每一次政策的出台都或多或少的影响一些房屋买卖合同的履行，其中不乏一些房屋买卖合同当事人借着国家政策发生变化之机，违背合同诚信，随意解除合同，从而引发了很多纠纷。造成了不必要的诉讼。鉴于最近也有很多社员咨询这方面的法律问题，为帮助大家了解法院在处理房屋买卖合同中的认识和处理原则，从本期开始，笔者将整理相关案例以做介绍和说明。

一、案情简介

2013年5月16日，原告李某在未取得房屋产权证之前，与被告张某签订《北京市存量房屋买卖合同》，李某向张某出售北京市通州区×号房产一处。2015年8月14日，北京市住房和城乡建设委员会和北京市通州区人民政府根据北京市人民政府批准，出台了《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》（京建法[2015]12号），对非本市户籍家庭拟在通州区购房的购房人条件做出规定，需要同时满足在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的条件。2016年3月7日，李某获得了所涉房屋的不动产所有权证。根据合同约定，李某需要在取得房产证后向张某办理过户事宜，但李某却以张某不具备京建法[2015]12号规定的购房资格，其无法为张某办理房屋过户手续，双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》确已无法继续履行为由，起诉要求解除与张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

面对李某的解约诉讼请求，被告张某答辩反诉称，双方系经房地产经纪公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》。虽然当时涉案房屋没有房产证，但三方约定当李某取得房产证后，买卖双方应配合中介公司开始进行网签。而且，张某已按照合同约定付款完毕（在2013年6月20日前支付购房款40万元，余款50万元以贷款的形式由贷款银行支付给李某），特别是自2013年6月20日张某即对房屋进行了装修并入住至今。张某认为，2015年8月14日北京市通州区限购政策出台在后，李某和张某买卖在前，张某已全面履行了合同义务，双方不适用新政，故请求法院驳回李某的诉讼请求，并要求原告继续履行合同，配合办理房屋过户手续。

二、争议焦点

新的政策能否约束双方的房屋买卖合同能否继续履行

三、法院判决结果

法院经审理认为，依法成立的合同对缔约双方具有法律拘束力，合同缔约方应全面履行各自的合同义务。一方主张解除合同的，应提供证据证明存在解除双方合同的法定或约定条件。李某与张某的合同签订于北京市通州区房屋限购政策出台之前，该限购政策对双方的合同履行不应具有约束力，双方不存在通过房屋买卖的方式规避北京市通州区限购政策的情形，且被告在北京市通州区限购政策出台之前，已经具备了在京购房的资质，故本案的合同的继续履行不存在障碍，双方应继续履行各自的合同义务。原告以双方合同目的无法实现为理由，要求解除合同的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。据此，判决驳回李某的诉讼请求，判充李某继续履行合同。

四、案件解析

本案原告李某以国家政策变更为由，要求解除房屋买卖合同的一起纠纷。根据法律规定，合同一旦成立，任何一方在无法定或约定解除条件成立时，不得随意解除合同。类似本案中原告李某以政策为由要求解除房屋买卖合同的情形较多。这类争议北京市高院在做过详细研讨后，曾于2011年12月13日有过《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（以下简称《会议纪要》），虽然指出“住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。”但本案当事人双方合同签定及履行交付均在政策出台之前，不存在恶意规避政策情形，依法应当继续履行，法院判决合理。

                                         （来源：社区委网站）