再过半个月，我国将进入“十二五”发展时期。从“十二五”规划建议中可看出，加快经济发展方式的转变是一条主线。这对房地产业会产生怎样的影响？住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，随着“经济结构战略性调整”以及城镇化进程的加快，“十二五”期间房地产也将面临新形势。
    
    中国房地产报：从明年开始，我国就进入了“十二五”新发展阶段，你认为在这一阶段内，房地产业将出现哪些变化？

    秦虹：首先，我国进入人均GDP4000美元的关键发展期，人们居住的需求层次将更加丰富。从总量上看，我国仍处于以增量需求为主的市场，以家庭户数与户型套数之比进行衡量，美国为1∶1.11，日本为1∶1.13，意即美国等主要发达国家住房套数比家庭户数高了10%以上，而中国城镇目前两者之间的比例还不到1∶1。在此现状下，除京沪等少数城市外，中国绝大多数城市住宅增量交易仍将占整个商品房市场主体。

    同时“十二五”时期，伴随着经济增长和居民收入的提高，高品质的住房需求将会继续提升，我国住房更新换代远未结束，城市人口增多，居民居住需求的层次将更加丰富。这就对建房及提供住房设备物品的企业提出了新要求，节能、环保、绿色、健康、生态、养老等新型地产的发展面临新前景。

    中国房地产报：“十二五”期间，我国城镇化发展态势如何？这对房地产市场又将产生哪些影响？

    秦虹：“十二五”期间，梯级城镇化进程将惠及大中小城市的房地产市场。由于国土面积大，人口众多，我国的城镇化是一个梯级的城镇化进程，不仅是农村人口到城镇落户，还有大量的城镇人口之间的流动，即农村人口流入周边县城，小城镇人口进入中小城市，中小城市人口流入大城市等。过去10年，我国200万人以上的特大城市的人口聚集速度、增长速度相当快。但是，未来中国的发展不仅仅局限于特大型城市，大中小城市都会在城镇化进程中广泛受益。

    “十二五”期间还将继续实施以城市群为推动城市化发展主体空间格局的战略，即在城市群内推进同城化进程，通过打造半小时、一小时经济圈，借轨道交通来推动城市群之间的城市连接。这种城镇化进程将会帮助大中小城市均衡发展。

    中国房地产报：你刚才谈到，“十二五”期间，梯级城镇化进程将惠及大中小城市的房地产市场。这是否也意味着投机性住房也有机可乘？

    秦虹：抑制住房投机仍是“十二五”房地产政策主题。当前，住房不仅体现出居住功能，其资产属性在市场上表现得也非常充分。为了更好地满足居住功能需求，满足工业化、城镇化发展下城镇居民对居住的需求，政策对住房市场的投机抑制不应放松，这也是“十二五”时期国家政策规范房地产业发展的一个重要方面。