拐点，距离北京楼市到底还有多远？

3月29日，北京市的政府发出通知，明确提出今年北京新建普通住房价格与去年相比稳中有降。首提“降”字，北京更被认为是出台了最严的房价控制目标。房价是不是真的要降了？

《每日经济新闻》记者联合搜房网的数据监控中心，对目前北京在售的313个楼盘进行了全方位调查。调查结果显示，截至3月23日，尽管表面看楼盘整体打折者众多，但这些折扣与优惠在“京15条”出台前也能够拿到，实际降价楼盘或不到一成。

“现在降价的项目大多采取的折扣这样一种暗降的方式，由于还没有到入市的高峰期，绝大多数楼盘还在观望。”北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋在接受《每日经济新闻》采访时表示，一旦等到大批量的项目进入市场，新开盘项目的价格会有明显的回落，预计到4月底和5月初之间，北京楼市的价格会有一个明朗的趋势。

 

调价项目有所蔓延

北京房地产的交易管理网数据显示：3月份北京商品房期房成交量为4853套，现房住宅成交量为890套，虽然成交量环比2月份均有上涨，但主要因2月份的春节长假。3月的全月成交量同比2010年同期下降超过43%，而相比2011年1月份更是降超50%。

市场成交的骤降并没有立即作用于在售楼盘的价格。搜房网的数据监控中心在对北京313个楼盘的统计调查后发现，限购令之后，北京仅有28个楼盘降价或加大促销力度，变相调价仅占近8.9%；52个楼盘涨价，或降低促销力度，曲线提价占比为16.6%；其余233个楼盘，政策高压下，定价策略纹丝不动，占比高达74.5%。

虽然仅有一成项目在定价方面有所回落或加大了优惠幅度，但较为明显的一个趋势则是，普通住宅项目降价的范围有所扩大，而别墅类的高端住宅依然保持了较为坚挺的价格。

普通的住宅方面，来自搜房网数据监控中心的统计显示，北京232个在售住宅项目中，3月涨价项目21个，环比下降46.2%；降价项目17个，环比增加143%；有186个住宅项目价格停涨。3月北京降价住宅项目占在售住宅项目比例为7.6%，环比上涨4.6个百分点；涨价项目占比9.4%，环比减少6.3个百分点。

“二三月份入市的楼盘相对的较少，所以降价增加的幅度还不是非常明显，目前降价的区域主要还是集中于远郊区县。”杨少锋表示。

但杨少锋同时告诉记者，目前也有部分市区的项目调低了定价预期，“目前我们刚刚接手一个位于北四环的公寓类项目，开发商的定价要比调控之前降了10%。”据其介绍，从3月以来新开盘项目的报价，均比原来的对外报价下调了10%~15%。

对此，清华大学房地产研究所所长、教授刘洪玉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，房地产价值的70％以上是由位置决定的，所以打折促销等价格松动现象首先从远郊区县开始，是非常正常的市场现象。“由于目前北京市新增住房供应主要分布在城市外围，城市中心区的新增供给非常少，所以这部分楼盘的价格短期内不会有太大的变化。”