各位老师、各位同学，大家晚上好。非常高兴，长安论坛已经是190多次，我从开始就参与其中，现在搞到近两百次，能够继续坚持，我想是一个非常好的事情。今天晚上和大家聊中国60年地产变迁这个题目，确实是个重要的事情，我之所以聊这个题目是因为近几年来自己关注这个重大问题。大概从2005年到去年，用了五年的时间做了三个报告，一个是“城市化背景下土地产权的实施和保护”，第二个是“集体建设用地地权的实施保护，――兼论‘小产权’房问题”，第三个是“土地流转与农业现代化”，这三个报告十多万字，现在把它结集合起来出了一本书，是社科文献出版社今年一月份出版的，书名是《博弈：地权的细分、实施和保护》。
我今天的讨论，就是想在过去做的三个报告的基础之上，进一步提炼和概括，来说明我们六十年地权的变迁是怎么走过来的，其中有些什么样的经验和教训。大家知道，土地问题确实是个非常重要的问题，咱们革命靠的是农民，要解决土地问题，叫土地革命，到了建设时期，说实在的，还是靠土地。你可以想一想，现在土地不仅是农业的基本生产资料，是农业的基础，而且土地也是工业和其他产业部门发展的基础和重要的生产要素，土地上不仅可以长出粮食、蔬菜，还可以长出城市，长出房屋，而且现在土地是城市化进程中间政府融资的一个很重要的手段和平台。所以，土地也是现在各个方面的矛盾比较集中和尖锐的一个地方。
我今天晚上可能着重于农地的问题的讨论，讨论完了以后，顺着逻辑还会涉及到关于建设用地的一些问题。今天讲四个问题：第一个问题，对六十年土地制度变迁作一个回顾和描述。第二个问题，在描述的基础之上，从各个方面进行一些进一步的分析。第三个问题，想讨论的是地权的变迁与市场的扩展。第四个问题，讨论一下地权细分与地权的实施。
我们先来回顾一下，60年来在土地问题上我们走过的道路，大概可以分为三个阶段：
第一阶段是改革开放前，合作化时期。
第二阶段是改革开放以后，联产承包责任制实施的过程。
第三个阶段大概从90年代开始，土地规模流转阶段，现在这个阶段正在进行。
大家知道，咱们解放以前，中国的土地制度是土地财产的私有制度，农村里边除了少量的地主富农土地比较多以外，大部分是自耕农和佃农，即是以小农经济为主。解放以后，共产党实施了土改。但是并没有改变土地私有制度。到了合作化，初级社的时候，咱们是土地可以入股分红，大型的农业生产资料可以作价入社，所以农民对于土地仍然保留着一部分财产权利。
接着是高级社，高级社取消了土地入股，全部归了大堆，归了高级社，农民从此也就和土地没有了直接的关系，他们虽然说也是土地名义上的所有者，但是并不能来处理土地，就是说不能进行土地的经营决策，也不能取得土地的收益。这个时候，一个社和一个社之间，仍然有着财产的界限，这种公有制仍然是一个有限的公有制，但是到了公社化以后，就变成了无限的公有制，因为一大二公，因为共产风，一平二调三收款，你的也是我的，我的也是我的，公社可以共生产队的产，生产队可以共社员的产，县里边也可以供公社的产，所以那个时候，财产没有你我界限，反正都是大家的。
不仅如此，政府的控制从中央一直深入到农村的基层，建立了公共食堂以后，政府实际上控制了农民的生活决策，所以说不管是生产的决策权，还是生活的决策权，在很大程度上，都被政府部门控制了。
当初走合作化的道路，目的是为了给工业化积累资金，而实行公社化，政府从上统治到下几乎控制了全部经济决策，再加上工农业产品的剪刀差，确实是积累资金的一个比较直接的和方便的办法。据估计，改革前30年，通过剪刀差，政府大概从农民手里拿走了六千多亿。但是，由于实行公社化的结果不仅没有推进经济的发展，相反给机会主义的发展创造了条件。
大家知道，咱们实行合作化的时候，名义上说是入社自愿、退社自由，实际上是不能退社的，你要退社，就可能受到批判，实际上没有公开的退出权的。要知道，退出权是保障个人权利的一个非常重要的一个手段，也是经济自由主义的一个非常重要的内容。没有了公开的退出权，机会主义行为泛滥，就有了隐蔽的退出权，怎么隐蔽的退出呢，那就是出工不出力，磨洋工，在公社时期，这种情况相当普遍，相当盛行。再加上实行工分制、平均主义等，所以使得隐蔽的退出非常发达。
也正因为有了隐蔽的退出，劳动的效率很差，所以30年的结果是，农业生产停步不前，甚至由于1958年大跃进的失败，造成了三年的经济危机，饿死了几千万人，最近党史第二版，公布的资料是说死亡了一千万人，原来的统计局局长李成瑞说死了2200万人，有的材料说死了3700万人。
由于这个状况，大家可以看到，我们搞了30年的合作化，结果使得老百姓吃不饱肚子，咱们想通过合作化为工业化积累资金，但是积累资金的多少，一方面取决于剩余价值的比率，另一方面取决于剩余产品的多少，就像税收一样，一方面取决于税率的高低，另一方面取决于税基的大小。由于农业生产效率低下，结果剩余产品数量很少，所以剩余价值的比率再高（核实），你拿走的东西仍然不多，所以尽管通过剪刀差、通过公社化，为工业化积累了很多资金，也建立了所谓独立完整的工业体系，但是由于没有市场的，经受不起市场竞争的考验，改革开放以后，过去建立的很多工业一个一个都垮掉了，这是我们第一个阶段的一个基本的状况。
由于错误的体制和政策，30年搞来搞去，农业凋蔽，结果是陷入贫困陷阱，再加上文革的破坏，老百姓仍然贫穷，正因为老百姓贫穷，共产党执政的合法性也受到了动摇，所以改革开放以后，咱们就改弦更张，改变了过去的办法。事实上，在过去的30年里边，四大自由，三自一包此起伏，从未间断。各个地方都有，比如，温州地区为什么改革开放以后，私人企业发展的很快，恐怕从50、60年代，温州的三自一包搞得比较大，当时是作为很重要的事件来整治的。到了1978年以后，老百姓为了吃饱肚子，各地都搞，带头的就是大家知道的安徽小岗村，18户农民，按血手印，搞包产到户，一旦出了问题，其他人要赡养出问题的家庭。当时由于老百姓吃不饱肚子，咱们的地方开明的官员，对农民的这样一种创新行为，采取是一种支持的态度，但是由于中央政策没有变，所以处在一个进退两难的状况，当年安徽省委书记万里就支持农民的创新行为。
所以实际上包产到户是先在地方上合法化，到了1981年中央工作会议上，各个地方的大员到中央开会，都要求中央承认他那个地方的承包制是合法的，在这种情况之下，中央才承认了包产到户的合法性。这一承认不要紧，一下子很快在全国推开，到了1983年末，90%以上的农户，已经实行了各种形式的联产承包责任制。联产承包责任制的一个非常重要的地方，就在于农民在所使用的那一块土地与这块土地所取得的收入之间，建立了直接的联系，这样，农民对他耕种这一块土地的未来的收入就有了稳定的预期，因而增强了农民的生产激励，由于激励增强了，再加上农产品提价，很快解决了农业问题。80年代初，农业生产增长很快，以至于到了1984年，出现了仓容危机，政府收购的粮食仓库放不下，出现了收购难，卖粮难的问题。
这就是当年的现实，正是由于联产承包责任制取得了成功，所以中央就把联产承包责任制作为基本政策坚持下来，其中一个重要的办法就是，在1993年第二次承包的时候，延长承包期30年，到了2008年，又提出联产承包责任制长期不变。
但是，联产承包责任制实际上是集体地权加上按人均分的土地使用权，一家一户拥有的土地面积很小，比如三口人，北方大概一个人二三亩地，充其量，那也不过十来亩，南方甚至连人均一亩地不到，你想想一家几口，分的地很少，而且由于每一个人都有成员权，分地的时候好地坏地都要搭配，所以一家一户那几亩地，分布在多个地块上，出现了土地的细碎化趋势，这方面有很多的研究，我记得黄玉坤就有一些文章是讲土地细碎化的。你想一想，这样一种土地分布状态，虽然激励增强了，粮食取得了丰收，农民解决了温饱问题，吃饱了肚子，却没钱花，富不了，陷入了温饱陷阱。因为这种经营方式仍然是一家一户的小农经济，很难发展农业的规模经营，也很难使得农业能够现代化。
大家看到，联产承包责任制解决了粮食问题，由于农村的人口比较多，劳动力富余，所以一旦粮食问题解决以后，发生了一个很重要的现象，就是很多农民去从事非农产业，这个时候乡镇企业异军突起，很多人到了非农产业，再加上这个时候改革开放取得了重要进展，沿海城市改革开放开放，外向型工业发展起来，很多人到沿海城市去打工，由于劳动力结构的变化，带来了土地产权的变化。为什么呢，我从事非农产业，收入比较高，打工收入也比农业高，于是我就不种地了，于是就把土地流转给别人，转包给别人，就开始了农业土地的自发流转阶段。
由于土地自发流转的发展，后来政府出台文件进行规范，1993年的文件明确提出了土地流转的一系列规定，比如说要农民自愿，同时在农业试验区里土地规模流转的试验，这样土地的流转就发展起来。但是这个时候，土地流转有一个非常重要的现象，就是由于当时还有农业税，而且在农业税的基础之上，还要三提五统，就是各种各样的农业收费，还要在收农业税的同时进行征收。所以种地是有成本的，而且成本还不低。
于是在流转的过程中间，往往是我把土地转包给你，你来承担上交农业税和三提五统的任务，我同时还要也你一定的补贴，不然的话你不愿意种，最好的就是你去种地你去交税，我既不收租，也不给你补贴，但是很多农区，转出户都给转入户有一个补贴，这是农区的现象。在城市郊区和发达地区，出现的情况状况和这个不一样，就是因为大量的外资进入和工业的发展，再加上人口的流动，需要工业厂房，需要打工楼，于是很多城周边的农村，开始建设工业厂房和打工者的住宅，就像昆山的富民合作社，建工业厂房和打工楼，好多城市郊区都有这个状况。建设工业厂房都是根据外商的需要和设计来建的。这样一来，很多地方的农民就富起来。昆山的富民合作社就是这样发展起来的，后来江苏省委推广，所以城市周边很多农地变成了工业厂房和打工楼，剩下的少量土地，集体把它收回来，包给外地来的种植能手。据统计，大概全国流转的规模只占到整个承包土地的百分之二多，城市发达地区超过了10%。
紧接着进入本世纪，有几件事情使得土地的流转出现了很大的变化，一件事情就是出台了《土地承包法》，明确规定土地流转的主体是承包户，流转不流转，怎么流转都由农户作主，这样土地流转进入规范发展阶段。第二是《物权法》的公布实施，《物权法》里边明确把土地承包权界定为物权，这是一个很重要的事情，因为在这个以前，土地承包权是一种债权，实际上就是借贷关系，但是现在变成一种用益物权，实际上变成了承包户的财产，这是一个很重要的变化。第三个变化就是2003年取消了农业税，由于取消了农业税，三提五统收费也没有了基础，也取消了，所以这个时候种地，可以说只要你种上有收入是没成本的。
由于成本收益的改变，就使得土地流转的合约发生了变化。变化在什么地方呢？我把地转包给你，不仅不给你补贴，而且你还得给我交租子，因为物权是一种财产权利，租金是一种财产收入。这是一个非常重要的变化。不仅如此，这个时候参与土地流转的主体也出现了变化，如果说在此之前的阶段，主要是自发的流转，主要是大户和能人去承包土地，这个时候的流转，除了大户以外，一个是一些农村出现的以土地入股的合作社，另一个是一些涉农企业进入农村大规模的包地，所以出现了大规模的土地流转，一次流转几百亩，几千亩。正因为大规模的土地流转，农业现代化也在这个基础之上开始起步。这就是这三个阶段里边发生的变化。我想给大家做这么个描述。
描述完了以后，我们从另一个方面做一些分析。我进行分析第一个方面就是地权细分。土地的权利并不是一个单一的东西，而是一组权姝的复合体。从自然方面来看土地权利，有通过的权利，建造的权利，耕种的权利；从社会属性来看，所有权、使用权、处分权、经营权、收益权，最重要的恐怕是所有权，经营权和收益权。
既然土地的权利不是单一的，而是复合的，但是在过去公社化的时候，所有的权利都是合在一起的，就是1962年搞了《农村人民公社工作条例》，即通常所说的《60条》，规定农村人民公社实行“三级所有，队为基础”，土地的全部财产权利都在生产队和公社手里，所有权是公社和生产队的，经营权也是公社和生产队的，收益权也是公社和生产队的。农户有什么权利？名义是他所有者，但是实际上并没有所有权的，名义上农户可以参与经营决策，但是实际上做主的是生产队，因而土地的收益全部归生产队。农户只有劳动的权利，你可以提供劳动力，凭工记分，按劳动进行分配，所以农户只是一个劳动者，只有劳动的权利，只有通过劳动取得收入的权利。这是第一个阶段里边的状况。
到了第二个阶段，发生了产权的第一次分割，所有权和经营权分离了，所有权仍然是集体的，但是经营权给了农户，农户承包那一块地，我种什么，由我自己决策，集体不能干涉。当然，这个时候由于刚实行承包制不久，集体的力量强大，撕毁承包合同现象不少，有的承包给人家，看人家赚钱了、眼红了，缩短承包期，撕毁承包合约的事情时的发生，但是农户确实是有了经营权，而且这个时候农户的经营权和劳动权是合在一起的。这是产权的第一次分割，也正因为有这样一个分割，才增强了农户的激励，这就是当时所讲的那三句话：交够国家的，留够集体的，剩下全是自己的。农户有了剩余索取权，农户实际上变了一个佃农，承租制也就是永佃制。这是第二个阶段。
进入土地流转阶段以后，发生了产权的第二次分割，就是承包权和经营权也分离了。在这个时候，所有权没有变化，仍然是集体的，承包权是农户的，承包权一个是用以物权，而经营权转给了大户、合作社和涉农企业，形成了所有权、承包权和经营权三权分离的情形。如果说三权合一的形态是一个古典的产权结构形态，那么现在的三权分离实际上是一个现代的形态，也就是说，是产权实施的一个结构形态，这个我后面回过头来还要涉及到，这是第一个方面。
第二个方面，就是农村经济主体的身份和地位发生了变化。在公社化的时候，既然三权是合一的，身份也是合一的，生产队既是所有者，又是经营者，也是剩余的索取者，农户只是一个劳动者，没有别的身份。但是到了第二个阶段，情况就变化了，集体只是所有者，而农户是经营者和劳动者。到了第三个阶段，经济主体发生了进一步的变化，集体仍然是所有者，农户是承包权的所有者，经营者已经不是农户了，而是种植大户、进入的企业和合作社。这个变化是一个很重要的事情。为什么呢？因为人口流动以后，非农产业发展，人口进城，农村的经营的主体，就变成了所谓“三八六零部队”，妇女和老人。当时的情况是，农村的经营主体百分之五十左右是妇女，再加上老人。年轻人很多都农业离开了农业生产，不是农业生产的经营主体了。你想一想，妇女和老人，他们的交往范围、经营能力、知识结构，都受到很大限制，所以才出现了80年代中后期的农业波动，这可能是其中的重要原因。
但是到了第三个阶段经营主体变化了，很多变成合作社、大户和涉农企业。根据这个时候一些调查的结果，农村妇女作为经营主体的比例下降到百分之二十几。
第三个方面的变化，就是农户收入大大增加。在公社化的时候，农户只有劳动收入，而且由于机会主义盛行，生产效率很低，劳动的工分值，每天只有几分钱，几毛钱，所以农户劳动辛辛苦苦一年，最后到了年终分配，结果还倒欠队里的钱。
那么到了联产承包责任制以后，由于农户可以经营他那小一块土地，除了劳动收入以外，有了获取经营剩余的权利，农户的收入增加，温饱解决了，这是大家都经过的事情，所以收入比公社化的时候增加了很多，但是终究由于经营规模的限制仍然不富裕。这个阶段农户既有劳动收入，又有经营收入，但是没有财产的收入。
到了第三个阶段，咱们可以看到非常大的变化，是农户有可能有三种收入，一个是劳动收入，出去打工可以赚钱，在农村里干活也可以赚钱，有劳动收入，第二块最重要的有了财产收入，这个时候把承包地转包出去，可以收取地租，租金就是土地的价格，是农户的财产收入，有了财产收入，承包权作为用益物权就作实了，就变成了财产权。还有，第三块收入就是分红收入，这个分红收入在涉农企业和大户是没有的，在合作社里，因为土地入股，如果经营得好，有了剩余，就可能分红。现在农民至少有两种收入，最多的有三种收入。而收入的数量是大大增加了，根据我调查的结果，财产收入大概是每一亩地，一年的租金是五百块到一千块钱，劳动收入各地多少不一样，我在四川郫县有个西部花乡调查，农民的月工资收入是八百到一千五百块钱，我在山东宁阳调查，农民每天的收入是25到35块钱。土地的租金收入农区低一些，城市周边高一些，北京通州的前伏村，村里的两千亩土地流转给一个涉农企业，租金收入是每亩每年八百块钱。可以做个比较，过去种地，一年两收，夏季小麦，秋季玉米，扣除各种农本以后，农户的收入是六、七百块钱，现在光土地租金就是八百元，农户还可以有劳动收入，这个村的土地流转前后，收入增加了一倍。
分红收入取决于经营情况，我在山东宁阳看到的合作社，经营得不错，分红收入一亩地一年达到一千块钱，一家四口，儿子、儿媳妇在济南打工，老头老太太留在家里边种地，除劳动收入和租金收入外，一年的分红，五亩地分了五千块钱。这个情况是相当不错的。
这个时候还有一个很重要的变化，就是联产承包制推行以后，尤其到了后期，由于农户承包地的生产经营善与村集体没有什么关系，于是很多村集体空壳化了，没有钱，就刚才我说的通州那个村，负债74万，而且有些村集体的成员没有分到地，每年得按地给这些农户钱，由于负债，这些钱都没有办法支付。但是土地规模流转以后，村集体的空壳化的现象也解决了。为什么呢？一个很重要的原因就是在土地流转，尤其是大规模流转的过程中，集体起着重要的作用，不仅是流转的中介，因为实际上所有权和使用权在一定程度上的合一，是土地流转顺利进行的一个条件。具体情况往往是这样的，农户先和村集体签订一个土地流转合约，把他的那几亩地流转给集体，集体给他支付多少租金，集体再和一个涉农企业签订一个土地流转的协议，所以集体在这中间起一个非常重要的作用。因为推动土地流转是中央的政策，地方官员也要政绩，所以很多地方都在积极的推进土地流转，有些乡镇还搞了土地流转的网站，都要提供一些服务，所以在土地租金里边，往往是农户拿80%，集体拿20%，因为他要提供相应的服务。
集体的第二个收入，就是要规模流转，都得经过土地整理，土地整理填平沟沟坎坎，都多出了10%到15%的土地，多出来的土地就不在分了，就变成集体财产，照样流转，这些土地的租金收入就全部归了集体。集体还有第三块收入，那就是土地上有一系列的设施，比如说机井，土地流转以后，这些设施也要收取一定的租金，因为这些收入也不可能分到每个农户手里，因为有的地上有，有的地上没有，就变成了集体财产。所以，这样就解决了集体的空壳化的现象。
第四个很重要的变化，就是农业生产的经营方式开始走向现代农业的道路，出现了产业化、专业化发展。凡是大规模流转的，都是专业化生产，比如说通州的案例，两千亩地流转以后种，全部种太空育种的前甜高粱，用来加工生产生物能源和各种产品；比如说山东宁阳的土地合作社，专业化生产蔬菜，而且只种三种菜，一种西兰花、第二种芦笋、第三种蘑菇。它是一个专业化的蔬菜生产基地，而销售是和泰安一个叫宏海公司合作，负责销售。可见，大规模流转以后，基本上都专业化了。比如说刚才我讲的郫县，郫县西部花乡五千亩地，全部种的花卉、苗木，叫做西部花乡。
既然是专业化的生产基地，是大规模的生产，不光是生产种植专业化了，而且给农业服务也专业化了。四川崇州土地流转的规模更大，两万多亩土地流转，建立了一个农业现代化的产业园区，引进了46家企业，从事各种各样的农业生产，这46家企业就需要一些服务，于是有五个农机手联合起来成立了一个农业服务公司，购置了各种各样的农机具，大型的拖拉机，中小型的，以及其他的各种各样农业机具，给46家企业提供从种到收的服务。比如，崇州粮庫是一个兼做种粮的企业，他为了用新粮换旧粮，把旧粮加工出售，是一个具有上下游产业的企业，可以用下游产业的收入补贴上游产业，所以能够站得住。但是种水稻要防治病虫害，过去每次要雇一百多个农民工，用十天的时间，最后防治的结果还不见得满意，现在有了农机服务公司以后，他就全部外包给服务公司，只是说一亩地给多少钱，病虫害发生后，该打什么药，什么时候去打，都由这个公司负责，而且要保证80%的效果。大家就可以看到，由于大规模的经营以后，农业的产前产中服务也专业化了。而且土地流转以后，剩下那些劳动力，组织了劳务合作社，按照企业的需要进行培训，培训以后，向这46家企业输入劳务工，你需要什么，我这培训什么，给你输送什么。
专业化生产发展起来，生产也标准化了，比如说刚才说山东宁阳的合作社种芦笋，什么时候施肥，用量是多少，都是明确规定的，而且生产出来的芦笋，不能超过15公分，低一点可以，不能超过，超过了可能就老了，所以农民种菜是卡着尺子量。尽管农业的标准化和工业的标准化要求不一样，但是它终究出现标准化生产，这是一个很重要的变化。
第二个变化就是农业的科技投入增加了。我刚才讲的四川崇州这个地方，它的生产规模大了，从省内外聘请了36个农业专家，建立了农业科技大院，有一部分科技专家就长住在那个地方，在那个地方实验，在那个地方推广，我也参观他们那个搞的各种各样实验的东西，比如说他实验用各种各样的生物办法来灭虫，还有他们搞的一些生物能源，生物肥料。建立了专业化蔬菜生产基地、脐橙生产基地，而创造了160多个新的农业品种。
还有一个很重要的变化，就是绿色农业和生态农业的发展，比如山东宁阳植蔬菜，要种有机菜，不用化肥，全部是农家肥，于是他就建立了一个有机肥的肥料厂，有机肥厂的原料不够，正好他的邻村有一个村是养牛的，养了一千多头奶牛，这个村的西兰花的叶子也成了问题，那边牛粪也成问题，于是两个村合作，用一车西兰花叶子换一车牛粪，两家的问题都解决了，结果他搞了有机肥，自己用不了，还把它卖给宏海公司其他的蔬菜基地。
所以，土地大规模的流转，为农业现代化提供了一个基础，在这个基础之上，咱们可以看到农业的专业化、产业化、标准化在发展。当然，有一点要说明，恐怕中国的农业现代化，不是一条路子，这是一条路子，是不是还有其他路子，我觉得这是需要探索的，我们不要把脑袋局限在一个地方，如果我们真正放开，让各个地方自己去创造，我想中国的农业现代化的路径和模式可能会有多种，这是我讲的第二个问题。
第三个问题，讲一下关于土地的流转和市场扩展的关系。我觉得这是一个非常重要的问题，为什么我们过去集体化想搞大农业，而农业没有发展，因为没有市场，而现在之所以能够发展了，是由于市场化改革提供的条件。从理论上说，斯密定理和杨格定理讲得很清楚，专业化的发展，取决于市场的扩展，而市场的扩展也依赖于专业化的发展，所以如果没有市场，咱们的现代农业不会出现今天这样的成绩。
大家可以看到，在公社化的时候，由于没有市场，农产品也不是商品，充其量是一个商品的外壳。为什么这样说呢？你想想，当时购买农产品的只有政府一家，政府处于买方垄断的地位，所以那个时候，卖与不卖，卖多少，卖的价格，全都是政府规定的，所以你说这种情况下有市场吗？没有市场。当然，农民在自留地上种的东西可以拿到集市上去卖，但是你想自留地有多少，规模有限，交易的产品很少，基本上是没有市场的，所以，农业合作化的失败，可能就失败在这个地方，即使其他的一套东西都具备，都没有问题。
但是到了第二个阶段，实行了包产到户，农产品市场开始形成，这个时候，由于改革的推进，经营农产品不仅是政府和国有粮食企业，而且私商已经进入粮食市场，政府的独家垄断打破了，出现了这方面的竞争，另一方面，市场上出售的农产品数量增加了，提供商品农产品的主体也多了，所以农产品的市场形成了。但是，这个时候由于是一家一户的小农经济，农户的经营规模有限，如果说有分工也是自然分工，没有社会分工，所以农产品的商品率比较低，市场的规模也比较狭小，市场的半径也比较小，是一个地区性的市场。这个时候还形成了一个要素市场，就是农业以外的劳动力市场，因为农民可以到外面去打工了。
到了土地规模流转阶段，不仅农产品市场扩展了，而且农业的要素市场也形成了。咱们先讲农业的要素市场，一个就是土地市场，因为土地可以流转、可以交易，土地有了租金，租金是土地的价格，价格显性化了，尽管这里交易的规模，交易的状况还受到一些条件的限制，但是的确有了土地市场，这个市场还需要进一步发展。不仅如此，农民不光可以进行土地流转和交易，而且关于土地租金的多少，农户也有了讨价还价的权利。举两个例子，一个是北京通州这个地方，集体为了推进土地流转，考察了好几个涉农企业，最后确定了一家，谈判的结果，每一亩地给农户七百块钱的租金，50%的农户同意。村集体再去谈判，把给农户的租金提高到八百块钱，全部租金一千块钱，70%的村民同意。村集体就给农民算了一笔帐，过去种粮食，两季的收入也是六、七百块钱，那个时候你要操劳，现在你什么都不管了。省心、省力，收入不比过去少，另外，你还可以取得劳动收入。经营方式的变化是各种各样的，这个村的经营方式变化并不太大，这两千亩地的耕作由村集体负责，进行大规模的拖拉机耕作，而田间管理仍然是由原承包户一家一户进行的，只要按要求达标了，企业就给支付工资，也就是说，谁的承包地谁来进行田间管理。不像崇州和西部花乡，那是大规模的农业了。可见，土地可以交易，租金可以谈判，土地市场形成了。
第二个市场就是劳动力市场。咱们刚才讲劳动力市场形成，那是外部劳动力市场，这个阶段是农业内部的劳动力市场形成了。就是说，农民作为劳动力的供给者有了两个选择，既可以出外打工，也可以在农业社和涉农企业里干活。比如说西部花乡，确实是一种农业工人，为了能够很好地进行经营管理，公司培训当地的农民，而且从中间培养了自己的管理人员和技术人员。而且这些农民工也和过去的农民不一样了，一般工厂里夏天都有降温费，现在农民也向公司提出来要求发降温费，公司也给发了降温费。再比如说，上班时间也有要求了，夏天太热，不愿意中午干活，农民提出早晨四点上工，九点下工，下午四点以后上工。所以农业的劳动力市场形成了，农民工在市场上有了讨价还价的能力，不光是租金可以谈判，而且劳动保护的条件也改善了。这是劳动力的市场。
另外一个就是资金市场。咱们现在农村的资金主要是农合组织提供，大约只能满足30%左右。这两年村镇银行有了发展，前天看见一个消息，银监会今年要在每一个乡镇搞一个村镇银行，我觉得是件好事。但是从现在的情况来看，当涉农企业进入农村以后，不光是带来了技术，带来了品种，带来了市场，而且带来了资金，而这些包地企业都向土地投资。西部花乡引入上海的花卉公司和杭州的花卉公司，每一个企业都投资几千万，崇州引进了46家企业，引进的资金10多个亿。大家可以看到，这样的发展也是令人高兴的事情。
要素市场形成了，农产品市场也扩展了。这一点我觉得非常重要，过去农户承包经营时，由于商品率比较低，所以是一个地区性的市场，现在由于大规模的经营，专业化的生产，所以这个市场扩展了，从地区市场变成全国市场，甚至变成国际市场。为什么这么说？我们可以看到，山东宁阳实际上是一个农区，但是那个合作社的蔬菜专业化生产以后，它和泰安宏海公司合作，公司派技术员到这个合作社来指导。种的菜就交给这个公司经销，而这个公司就把菜销售到韩国，销售到日本，这样，它的市场就变成了一个世界市场。而且合作社自己把蔬菜加工分包以后，直接送到泰安和济南的超市。同时，农民也可以谈判蔬菜的价格。他们种的西兰花，开始卖给宏海公司的时候，一公斤八毛钱，公司再出售一公斤两块钱，合作社觉得这个价格太低，于是和这个公司谈判，要求提高价格，经过几次谈判以后，公司同意，价格从八毛提高到一块二，提高了50%，你想数量大了，收入就增加了挺多。提高到一块二以后，农民也满足了，也不能再提高了，再提高宏海公司没有利润了，自己种的菜也卖不出去，合作社也就没有收入了，农民也懂得这个道理。可见，价格也可以谈判，市场半径扩大，变成一个全国性的市场和世界性的市场。
刚才讲到崇州，它的专业化的蔬菜基地和大量生产，产品不光销往到省内外的很多地方，而且销售到欧洲。有了世界规模的市场，这个时候才有可能容纳下大规模的生产，这是非常重要的事情。正因为它的市场半径扩展了，这些地方种的蔬菜质量也好，它们现在要注册自己的商标，要创立自己的品牌。你想一想，品牌价值多大，过去农业上哪有什么品牌，现在这些问题也出现了。所以，我觉得市场的扩展是非常重要的事情。因为有一个经济学上的道理是很清楚的。咱们一家一户的时候，都是小规模的分散投资，而一旦大规模经营以后，你就需要集中大规模的投资。如果说市场半径很小，容纳的数量很小，产品多了，就销不掉，就要亏本，咱们很多地方为什么会失败，道理就在这里。比如说，这个村有一个能人种了一种产品，一下子赚了大钱，村里人都眼红，一下子都进入，都生产这种产品，但是市场半径很小，大家都进入，产品多了，市场容纳不多了，一下子价格低了，亏了，亏了明年就不种了，农业的波动就是这么来的。如果大规模的经营的话，不解决市场问题是根本不可能的，产品一下多了，卖不出去，大规模投资就失败了。
如果你是学经济学的，懂得了这个道理，可以建立模型把它模型化来解释，这是很重要的一个事情。我觉得，如果我们不是30年改革开放，市场化的发展，中国的农业和工业都不会有现在的状况，30年来工业化的成功，是外源工业化的成功。就是因为有了外部的资源，有了外部的市场，打破了两个瓶颈，一是资源瓶颈，一是市场瓶颈。过去的发展经济学只讲资源瓶颈，只讲外汇缺口和投资缺口两个缺口，没有讲到产品市场问题，中国的发展证明市场是个最重要的问题。
最后一个问题就是产权的细分和产权的实施。现在关于土地问题主张国有化的人不少，主张私有化的也大有人在，尤其是法律界的人士。最近几年主张国有化的多是一些从国外回来的学者。为什么？因为在国外，土地私有化要搞公共设施建设非常难，征地很难，日本的成田机场，搞来搞去，40多个农户还呆在那里。一看中国的土地征地非常容易，大规模的基础设施很快就搞起来，于是有人认为土地国有化有好处，就主张土地国有化。我觉得土地国有化和私有化都是一个理想的想法。你怎么私有化，怎么国有化，私有化是按照承包地私有化，还是退到公社化，退到合作化以前。你国有化怎么国有化，政府把地都拿过来，会有什么结果？我看理想的办法不是实事求是办法，讲起来很美好，但是处在两个极端，都是空想的。
开始我也主张私有化，但是经过一系列的调查研究以后，我觉得恐怕不现实。制度变迁离不开原来的制度资源，离不开你原来的基础，你想把过去的东西全抛掉，可能吗？所以我觉得60年地权的变迁，过去的状况是我们的基础，是我们丢不掉的东西，只能在这个基础之上发展。既然产权是公有还是私有，是国家所有还是集体所有，不是问题的关键，而真正问题的关键在于谁有产权的实施能力。就是说，如果你有处分的权利和收益的权利，管它所有权是公的还是私的。而且你也可以看看中国的现实，尽管政府很强大，尽管规定也很严格，政府左一个文件，右一个文件，不许盖“小产权”房，城中村也要改造，结果怎么样？“小产权”房现在有66亿平方米，你能拆掉吗，你说不准，他照样盖，为什么？他有产权实施能力，所以那些不准盖“小产权”房的法律规定等于什么用也没有，解决不了问题。
那么产权的实施能力取决于什么？我想有很多的因素决定产权实施能力。一个是传统习俗，这是很重要的。你违反了传统，会遇到传统的强烈的抵抗。你要实行国有化，但当初规定土地是集体的。比如说深圳的城中村，你当初给我留下的土地，你现在要国有化就那么容易啊？还有产权实施能力取决于实施成本，实施成本过高就实施不了。政府为什么不能强制不盖“小产权”房？因为政府实施成本太高。中央政府在土地问题上的目标是粮食安全，耕地保护，但是地方不这么想，农民也不这么想。地方的目标是要增加土地供给，为城市化融资，给工业化融资，农民自然是要争取自己的利益，至于粮食安全问题不是农民考虑的问题，和中央的目标不一样。
在土地问题，中央的目标和地方的目标不一样，中央政策又要靠地方实施，地方就给他假公济私，软磨应抗，各种各样的花样都出来了。农民盖“小产权”房，地方是睁一只眼闭一只眼，因为盖了地方发展了。比如说盖工业厂房，盖打工楼，是因为有了外资，来了打工者，地方经济发展了，地方有好处，所以在土地制度变迁的问题上，我觉得地方政府实际上有两面性，既要批评他侵占农民的利益，又要看到他在地方上支持农民创新，为农户的创新提供了保护。所以我觉得中国的问题是复杂的，简单地从一个方面是说不清楚的。
在土地制度的变迁上，现在中央政府拿不出一个象样的东西出来，而且要靠基层，靠地方来突破。产权实施能力还取决一件很重要的事情，就是地权的细分。实际上传统的古典产权结构形态不是一个实施的产权结构，而现在的产权细分才是产权有效实施的结构。因为产权细分以后，不同的权能就会配置到能够最有效地使用它的人的手里，而且产权细分以后，产权的交易也就可以发展起来，各种权利都可以交易。实际上大家可以看到，所有权没有变，经营权流转起来了，交易了。所以产权的分割，实际上是产权有效配置和产权交易能够充分发展的条件。所以产权的细分值得咱们特别重视。这是我今天从头到尾要讲的很重要的一个东西。
产权的细分，实际上回归了产权变迁的正道。为什么？我觉得，这一点也不是我们今天的创造，而是整个产权变迁的过程就是这样的，只是我们前30年走了一段弯路。实际上，在我们历史上，产权的细分和产权的交易曾经非常发达。我组织的《中国制度变迁的案例研究》第八卷土地卷，有一个案例专门讲我们历史上地权细分和交易问题。这是浙江师范大学的几个老师做的一个案例，这个案例做的浙江金华有一个村叫诸葛村，是诸葛亮的后人迁徙到那个地方，这个村在一个浅山区里边，当年日本鬼子到了周围地方，但没发现这个村，所以这个村保留下来了，各种各样的建筑设施都保留下来了，现在变成一个旅游点。这个村大概从清朝的中后期到民国的初期，土地的细分和交易非常发达。当时，这个村土地的权利有三种，一种叫清田，清田是所有权和使用权合一。还有一种叫做民田，民田是只有所有权没有使用权。还有一种叫客田，就是佃田，只有使用权，没有所有权。最重要的是三种田都可以流转，都可以买卖。比如说民田，把所有权出让出去了，但是使用权可以不变，佃户照样耕种。客田只有经营权，即种植的权利。今年你种地你交租子，明年不租了，我转让给他人，他耕种他交租子。由于这个村没有被破坏，所以过去的土地契约文书大量保存下来。作者通过整理土地契约文书，把这些问题梳理清楚了。你可以看到，土地交易的契约文书是大量的，而且又非常规范。要买卖土地，买卖双方要请中人，要立文书，文书要写明出卖人，买入人，出卖的原因，出卖土地的面积，土地的四址，土地的价格，交割的方式，全部详细的写在上面了，所以违约的事情几乎很少发生。看到这个情况以后，我觉得地权的细分和它的实施是高度相关的一个事情。所以，产权的细分才是产权的一个有效的实施形态。
下面，我在这个基础之上扩展一下，讲两个问题。农地的流转发展越来越趋向于正常，政府的干预也趋向于减少，现在的情况也许是中国60年来的农民的自主权利得到较好保障的一个时期，而政府提供的服务也在增加。既然农地的问题可以解决，为什么不可以把农地流转的一套办法搬到建设用地上边来呢？我觉得是可以的。也让它流转和交易，让农民自己作主，租金大部分给农户，政府完全可以通过收税拿走一部分租金。现在为什么做不到呢？问题就在于农地的比较收益太低，而建设用地的比较收益特别高。咱们自1994年分税制以后，财权上收，事权下放，地方的收入满足不了地方提供公共主品的需要，于是地方变着法找钱，谁软欺负谁，农民好欺负就欺负农民，建设用地就成为唐僧肉，谁都想争，政府最强，政府争得最多。要在土地上进行建设就得先把土地国有化，通过强行征地，把从集体土地变成国有土地，这本身就一一件十分荒唐的事情。
如果建设用有可以像农地那样流转和交易，这类问题就解决。事实上现在各个地方都变着法流转。比如说重庆的地票，成都的指标交易，但是这里面问题比较多，比较大。为什么？按说，指标交易实际上是改革开放的一个创造，咱们通过指标交易解决了很多的问题。比如说粮票交易，粮票可以在当时的市场上换到各种各样的商品，粮票价格也根据供求的状况发生变化，地方粮票和全国粮票价格也不一样，我在《中国制度变迁的案例研究》第一集里写过“中国粮食购销体制变迁”的文章，曾经讨论过粮票价格的变化，粮食交易票及其价格变化是解决粮食体制改革一个重要的办法。再一个指标交易是1993年1994年的外汇额度交易，有外汇额度和没有外汇额度的两个企业到外汇交易中心，在当场用官价来交易，出了门购汇企业给售汇企业按黑市价格补齐。由于外汇留成越来越多，交易越来越发达，价格已经成为市场价，到了1994年实现了外汇并轨，这是很好的事情。还有后来发生的卷烟指标交易，有的地方有烟叶没有加工设施，有的地方有加工设施但是烟叶，卷烟是价高利大税大的产品，各个地方都要挣，纷纷搞小烟厂，卷烟质量下降。于是发改委和烟草专卖总局搞了指标交易，把没有加工能力的地方指标给了有加工能力的地方，有加工能力的地方出售指标的地方分一部分税收就完了。如果说外汇额度交易是市场交易，那么烟草指标交易就是配额交易或者政府交易。今天的土地指标交易其所以荒谬，就在于是用政府交易的方式来完成市场交易的过程。因为现在有很多地方都在搞城乡统筹，让农民上楼，宅基地复垦，变成农地，腾出建设用地指标。其实，有建设用地指标的是远郊的农民，而需要指标的是近郊的农地，城市扩展需要征地，征地只能征近郊的土地，近郊已经没有建设用地指标，因而需要通过交易取得指标。但是，现在的指标交易是远郊的农民把指标卖给政府，政府卖给开发商，开发商再去征地。走了一大圈，最后侵犯了农民利益。指标的价格是政府定的，我前年在成都调查，指标一亩地八万块钱，现在变成十二万了，依据什么来定价，说不清楚，政府官员拍脑袋定价。所以，如果我们借鉴农地流转的经验和方式，是可以解决建设用地的流转和交易的问题。这里的关键是先需要解决财政体制问题，使财权和事权统一，地方有独立财政，能够自求平衡，自己的财政收入能够满足地方的需求，而不再通过征地去搞钱。财权事权统一了，中央就可以限制地方征地，这个问题就能够解决。
第二个问题很简单，通过上面的讨论可以看到，土地的产权不仅有所有环，而且有用益物权。咱们传统的土地立法，包括土地管理法，土地承包法都是以保护所有权为中心的立法。但是物权法公布以后，土地流转发展起来，物权成为一个非常重要的财产权，如果我们能把土地的法律从以保护所有权为中心变成以保护用以物权为中心，来修改我们的土地法律，可能会对促进和保护土地的流转和交易起到很大的作用，农业现代化的发展也会得到有力的推动。如果能够这样做，公有产权和集体产权不改变，但用益物权做实了，私有化了。如果能这样去修改土地法律，中国会有一个很大的进步，我和法律界一些人士交换一些意见，很多人都持有和赞同这个想法，我觉得这是可以推进的一个很重要的一个方向。